Управляющий партнёр ГК «Промплан» Никита Бахчеев — о законных инструментах оптимизации затрат при владении коммерческими объектами.
Собственник склада площадью 800 м2 в Подмосковье десять лет платил за охрану, коммунальные услуги и ремонт около 600 тыс. руб. в год — из своего кармана. За это время он отдал на с одержание объекта порядка 6 млн руб. Если бы тот же склад был оформлен на ООО, эти расходы уменьшили бы налогооблагаемую базу и сэкономили собственнику около 900 тыс. руб. Объект был выбран правильно. Структура владения — нет.
Это самая распространённая история, с которой я сталкиваюсь в работе. Не «плохая локация», не «неудачная цена покупки», а ошибка в структуре сделки, совершённая один раз и потом аккуратно повторяющаяся каждый месяц на протяжении лет.
Ниже — четыре инструмента, которые позволяют сократить расходы на коммерческую недвижимость в рамках действующего законодательства. Все они законны, рабочие и применимы к любому объекту — от помещения 200 м2 до индустриального парка.
Оформление объекта на юридическое лицо
При покупке коммерческого помещения «на себя»:
Собственник руководствуется простыми соображениями: меньше документов, понятнее налоги, не нужно нанимать бухгалтера. Все эти аргументы перестают работать с первого месяца владения.
Собственник руководствуется простыми соображениями: меньше документов, понятнее налоги, не нужно нанимать бухгалтера. Все эти аргументы перестают работать с первого месяца владения.
При оформлении объекта на ИП или ООО:
В расходы официально включаются коммунальные платежи, налог на имущество, текущий ремонт, охрана и обслуживание территории. Эти затраты уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. У физического лица аналогичные расходы оплачиваются из чистого дохода — без права на учёт в налоговой базе.
В расходы официально включаются коммунальные платежи, налог на имущество, текущий ремонт, охрана и обслуживание территории. Эти затраты уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. У физического лица аналогичные расходы оплачиваются из чистого дохода — без права на учёт в налоговой базе.
Возвращаясь к складу из вступления: помещение под аренду за 25 млн руб., оформленное на ООО на УСН «доходы минус расходы», даёт собственнику около 90 тыс. руб. экономии ежегодно. За десять лет — 900 тыс. руб. За двадцать — почти два миллиона. Это деньги, которые не нужно зарабатывать. Достаточно один раз правильно оформить покупку.
РЕКОМЕНДАЦИЯ:
Коммерческую недвижимость оформлять на юридическое лицо, через которое ведётся хозяйственная деятельность.
Начисление амортизации
Здание стареет на бумаге быстрее, чем в реальности. Эта особенность бухгалтерского учёта называется амортизацией — перенос стоимости объекта на расходы в течение установленного срока полезного использования. Ежегодно собственник может списывать часть стоимости здания в расходы при расчёте налога на прибыль. Рыночная цена объекта при этом может расти.
Расчёт простой:
Никаких выплат, никаких новых договоров — только корректные строки в отчётности.
В практике я регулярно вижу собственников, у которых амортизация на объект либо вообще не начислена, либо начислена по неоптимальной схеме. Это исключительно вопрос учётной политики. Бухгалтер, который не задаёт собственнику этот вопрос при постановке здания на баланс, обходится дороже, чем кажется.
РЕКОМЕНДАЦИЯ:
Проверить, корректно ли начисляется амортизация на объекты коммерческой недвижимости в учётной политике компании.
Технологическая эволюция: автоматизация
и компактность
Отношение к кредитам как к нежелательному обязательству — самое дорогое заблуждение в работе с недвижимостью. Собственник, который годами копит на полную стоимость объекта, обычно покупает его через пять лет уже на 30−40% дороже. Покупатель, который зашёл в сделку с заёмными средствами, к этому моменту получает арендный поток.
Базовый принцип:
Если рентабельность бизнеса превышает ставку по кредиту, привлечение заёмных средств экономически обосновано. При доходности проекта 25−30% годовых и ставке по кредиту 10−12% разница формирует дополнительную прибыль собственника. Параллельно рыночная стоимость объекта, как правило, увеличивается, а инфляция снижает реальную стоимость долга.
Если рентабельность бизнеса превышает ставку по кредиту, привлечение заёмных средств экономически обосновано. При доходности проекта 25−30% годовых и ставке по кредиту 10−12% разница формирует дополнительную прибыль собственника. Параллельно рыночная стоимость объекта, как правило, увеличивается, а инфляция снижает реальную стоимость долга.
Речь идёт не о привлечении кредита в любой ситуации. Речь о расчёте. Если доходность проекта ниже ставки — кредит не оправдан. Если выше — отказ от заёмных средств означает упущенную прибыль. Других критериев нет.
РЕКОМЕНДАЦИЯ:
Сопоставлять прогнозную доходность проекта со ставкой по кредиту.
Учёт расходов на проектирование и строительство
Любая сделка с недвижимостью обрастает работами — проектными, строительно-монтажными, отделочными. Эти затраты неизбежны. Вопрос только в том, как они оформлены.
С надлежащим документальным сопровождением:
При проведении работ через юридическое лицо с договорами, актами, закрывающими документами — каждая затрата включается в расходы и уменьшает налоговую базу. Экономия может достигать 20−30% от бюджета проекта в зависимости от его структуры и применяемой системы налогообложения.
При проведении работ через юридическое лицо с договорами, актами, закрывающими документами — каждая затрата включается в расходы и уменьшает налоговую базу. Экономия может достигать 20−30% от бюджета проекта в зависимости от его структуры и применяемой системы налогообложения.
«Серые» схемы здесь работают в обратную сторону:
Сэкономленные на документах деньги обычно возвращаются собственнику в виде претензий налоговой, споров с подрядчиками и невозможности продать объект по полной цене из-за непрозрачной истории затрат. Легальная экономия от корректного учёта почти всегда превышает кажущуюся выгоду от неоформленных работ.
Сэкономленные на документах деньги обычно возвращаются собственнику в виде претензий налоговой, споров с подрядчиками и невозможности продать объект по полной цене из-за непрозрачной истории затрат. Легальная экономия от корректного учёта почти всегда превышает кажущуюся выгоду от неоформленных работ.
РЕКОМЕНДАЦИЯ:
Все работы оформлять официально, с договорами, актами и закрывающими документами.
Критерии выбора актива
В собственной инвестиционной практике я применяю четыре критерия:
1. Ликвидность — возможность продать объект по рыночной цене в течение 3−6 месяцев.
2. Прозрачность параметров — локация, инженерные коммуникации, технические характеристики здания.
3. Юридическая чистота — отсутствие обременений и спорных правоустанавливающих документов.
4. Доходность — устойчивый спрос и обоснованная рыночная стоимость.
2. Прозрачность параметров — локация, инженерные коммуникации, технические характеристики здания.
3. Юридическая чистота — отсутствие обременений и спорных правоустанавливающих документов.
4. Доходность — устойчивый спрос и обоснованная рыночная стоимость.
Основной формат, с которым работает ГК «Промплан», — light industrial: складские и небольшие производственные объекты площадью 400−2000 кв. м в черте города. Потолки 12 м, нагрузка на пол 8 тонн, электрическая мощность от 100 кВт. На объекты такого типа стабильный спрос со стороны малого и среднего бизнеса, что обеспечивает короткий срок выхода на арендный поток. Выбор формата при этом определяется задачами конкретного инвестора, а не моими предпочтениями.
Выводы
Эффективность владения коммерческой недвижимостью определяется не ценой покупки, а структурой сделки и системой учёта расходов. Тот же объект в руках двух разных собственников за десять лет даёт разный финансовый результат — иногда отличающийся в полтора-два раза. Разница не в рынке. Разница в том, кто на этом рынке как оформил сделку.
Четыре перечисленных инструмента:
1. Оформление на юридическое лицо
2. Начисление амортизации
3. Использование заёмного финансирования
4. Корректный учёт затрат
2. Начисление амортизации
3. Использование заёмного финансирования
4. Корректный учёт затрат
Применение даже одного из них даёт измеримый финансовый результат уже в первый год.
Мнение эксперта
«Коммерческая недвижимость приносит доход не за счёт покупки по цене ниже рыночной. Экономическая эффективность формируется тогда, когда собственник понимает, как устроен актив, за счёт чего увеличивается его стоимость, как снижать издержки на этапе владения и как использовать недвижимость в качестве инструмента развития бизнеса.
Профессиональные инвесторы при оценке объекта учитывают:
1. Ликвидность
2. Инфраструктуру
3. Налоговую модель
4. Потенциал масштабирования
5. Прогнозную стоимость актива
— Никита Бахчеев, управляющий партнёр ГК «Промплан»
