Рынок складской и производственной недвижимости продолжает меняться. Новых объектов становится больше, но качественные свободные площади по-прежнему найти непросто. Одновременно дорожают земля и строительство, растет интерес к Light Industrial, а ключевыми пользователями рынка остаются e-commerce, производственные компании и дистрибьюторы.
К середине 2026 года уже собрана аналитика за 2025-й и видны основные изменения, которые происходят на рынке сейчас. Поэтому экватор года — подходящий момент, чтобы оценить сформировавшиеся тренды.
Где деньги, а где пустота
Парадокс рынка в том, что предложение новых складов в 2025 году выросло почти на 20%, но арендовать подходящий объект в 2026-м по-прежнему непросто.
По данным аналитического центра NF Group, на начало 2026 года вакантность в качественных складах класса, А в Московском регионе находилась на уровне 1−2%. То есть из 100 готовых объектов свободны буквально один-два.
При этом склады строят рекордными темпами. Причина в структуре нового предложения: 85−90% объектов строят под конкретного заказчика — по модели Build-to-Suit.
Маркетплейсы, ритейлеры и производственные компании забирают площади еще на этапе строительства. Поэтому большой объем нового ввода не означает, что на открытом рынке появляется столько же объектов для аренды.
Цены ползут вверх, но не взлетают
Ставки аренды в сегменте сухих складов за 2025 год выросли примерно на 15% — до 10−12 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Причина не только в инфляции. На стоимость влияют дорогие деньги, рост строительных затрат и конкуренция за хорошие локации.
Производственные помещения и формат Light Industrial показывают схожую динамику. Запрос на площади до 5−10 тыс. кв. м растет, а свободных земельных участков с готовыми коммуникациями становится меньше.
Земля становится основой проекта
Если компания планирует строить собственный склад, одним из первых вопросов становится стоимость земли. В зависимости от локации гектар в Подмосковье может стоить 20−80 млн руб.
Но даже наличие бюджета не решает всех вопросов. На подходящих площадках бизнес может столкнуться с дефицитом электрических и газовых мощностей.
Отсюда еще один заметный тренд — возвращение интереса к старым промышленным территориям. Девелоперы все чаще заходят на площадки бывших заводов, расчищают их, восстанавливают инфраструктуру и получают землю примерно с 20-процентным дисконтом к площадкам в чистом поле.
Однако такой проект не всегда означает быстрый старт. Типичная ситуация для бывшей промышленной территории в ближнем поясе Москвы: земли достаточно, но только перенос коммуникаций может занять два-три года.
Главные пользователи складов в 2026 году
Первую крупную группу формируют e-commerce и маркетплейсы. Они продолжают экспансию в регионы и развивают собственные фулфилмент-центры.
Вторая категория — пищевые производства и фармацевтика. После ухода части западных брендов российские компании занимают освободившиеся ниши. Вместе с производством растет потребность как в сухом хранении, так и в складах с температурным режимом.
Такую недвижимость можно создавать и на территории индустриальных парков. В проектах ГК «Промплан» можно построить как сухой, так и холодный склад в зависимости от требований бизнеса.
Третья группа — дистрибьюторы и операторы. Они консолидируют товарные потоки и растут быстрее рынка.
Дорогие деньги меняют инвестиционные модели
В более сильной позиции остаются инвесторы, которые используют собственный капитал. Возможности проектов с большим банковским плечом, напротив, сократились.
Окупаемость проектов при заемных деньгах под 20% годовых выглядит крайне сложной. Поэтому на рынке все чаще появляются партнерские схемы и закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости.
В результате сухие склады сегодня — это одновременно борьба за последнюю милю и инвестиции с длинным горизонтом. Но если сегмент сухих складов еще сохраняет предложение, то в холодильной недвижимости ситуация значительно сложнее. Здесь рынок уже сталкивается с настоящим дефицитом площадей.
