Light Industrial — формат промышленной недвижимости, который стремительно набирает популярность среди инвесторов. Он предлагает от 20 % доходности при доступном пороге входа от 10 млн рублей. Разбираем с экспертами, что стоит за трёхкратным ростом строительства таких объектов и почему сейчас — лучшее время для инвестиций в них.
Что такое Light Industrial
Light Industrial — современные многофункциональные помещения от 100 до 3000 кв. м. Они сочетают склад, производство и офис под одной крышей. Малый и средний бизнес быстро оценил этот формат. Главные достоинства? Гибкая планировка и быстрая трансформация под любые нужды. В таких помещениях легко разместить:
В России формат активно развивается с 2020 года. Причём больше всего объектов сконцентрировано в Москве и Подмосковье.
- Сборочные производства.
- Логистические центры.
- Пункты хранения и распределения товаров.
- Шоурумы и точки выдачи заказов.
- Ремонтные мастерские.
- Центры обработки данных.
В России формат активно развивается с 2020 года. Причём больше всего объектов сконцентрировано в Москве и Подмосковье.
Для столичного рынка 2024 год стал настоящим прорывом, а 2025-й обещает быть ещё успешнее: объём предложения Light Industrial в Московском регионе стремительно увеличивается. В 2022 году было 505 тыс. кв. м, в 2023-м — 656 тыс., в 2024-м — уже 986 тыс. Прогноз на 2025 год — 1386 тыс. кв. м. К марту текущего года рынок уже преодолел отметку в 1 млн кв. м. При этом арендные ставки таких объектов выросли на 27 % с начала года и достигли 12 926 рублей за квадратный метр в год (без НДС). Цены продажи тоже поднялись — на 12 %, до 106 410 рублей за квадратный метр (без НДС).
Почему Light Industrial — тренд 2025 года
Популярность формата Light Industrial в 2025 году обусловлена несколькими мощными рыночными факторами:
Бум электронной коммерции и маркетплейсов
Рынок e-commerce в России вырос примерно на 40 % и достиг 8,98 трлн рублей в 2024 году. Покупатели хотят получать заказы «на следующий день». Для этого товары должны храниться рядом с городами. Light Industrial с его удобным расположением и гибкостью идеально решает эту задачу.
Дефицит качественных площадей
Вакантность в объектах Light Industrial класса А пока остаётся низкой. В классе В доля свободных площадей минимальна и составляет 1,2 %. Почему? Старые промзоны превращаются в жилье, а новое строительство не успевает за спросом. Результат — рост цен и арендных ставок.
Устойчивый рост арендных ставок
В текущем году арендные ставки для складских помещений высшей категории (Light Industrial класс А) в Московском регионе показали значительный рост. С января стоимость аренды увеличилась на 46 %, составив 14 600 рублей за 1 кв. м. Для сравнения, ставки на традиционные складские комплексы выросли «всего» на 38 %. По прогнозам аналитиков, к концу 2025 года ставки достигнут 16,8 тыс. руб/кв. м/год.
Инвестиционная привлекательность: цифры и факты
В новых проектах Light Industrial участвуют всего 5 % инвесторов, поэтому войти в рынок сейчас (пока) проще. При этом при покупке такого объекта на ранней стадии строительства можно в перспективе заработать от 20 % прибыли. В отличие от других видов недвижимости, такие проекты быстрые — девелоперский цикл составляет всего один год. Если повезёт с особенным местоположением объекта, доход от перепродажи может вырасти до 40 %.
Чем Light Industrial выигрывает у других инвестиционных инструментов? Сравним ключевые показатели:
Чем Light Industrial выигрывает у других инвестиционных инструментов? Сравним ключевые показатели:
Формат Light Industrial демонстрирует оптимальное сочетание высокой доходности и умеренных рисков. При этом инвестор получает целый ряд дополнительных преимуществ.
Преимущества для инвестора
Помимо высокой доходности, формат Light Industrial предлагает инвесторам целый комплекс уникальных преимуществ, которые выделяют его на фоне других инвестиционных альтернатив.
Понятная и прозрачная модель дохода. В отличие от сложных финансовых инструментов, инвестиции в Light Industrial интуитивно понятны: вы покупаете недвижимость, сдаёте её в аренду и получаете стабильный доход. Бизнес-процессы прозрачны, затраты предсказуемы, а результаты легко прогнозируются.
Быстрый старт. Строительство объектов Light Industrial занимает значительно меньше времени, чем возведение крупных логистических комплексов. Возможность организации арендного бизнеса появляется через 12–18 месяцев после начала строительства. Это критически важно для инвесторов, ценящих скорость возврата средств.
Низкая конкуренция при сдаче в аренду. 90–95 % площадей в Light Industrial приобретают конечные пользователи под свои нужды, поэтому конкуренция при сдаче объекта в аренду существенно ниже, чем в других сегментах коммерческой недвижимости. Это значительно снижает риски длительного простоя помещений.
Стабильный арендный поток. Арендные договоры в индустриально-складском сегменте заключаются на срок от 5 лет с ежегодной индексацией без возможности досрочного расторжения. Даже в кризисные периоды складской сегмент демонстрирует завидную устойчивость — ни кризис 2014 года, ни пандемия не вызвали заметного падения спроса.
Низкий порог входа по сравнению с традиционными складскими комплексами. Порог входа в сегмент Light Industrial начинается от 10 млн рублей, хотя средний чек сделки составляет около 110 млн рублей. Инвестиции в традиционные большие склады требуют значительно больших вложений: 110 000–150 000 руб/кв м при общей площади порядка 3000–5000 кв. м. Для инвесторов с меньшим капиталом девелоперы, как правило, предлагают долевое участие в проектах.
Реальный кейс: цифры, которые убеждают
Инвестор приобрёл блок площадью 1000 кв. м в промышленном парке на стадии строительства. Общая стоимость инвестиции составила около 100 млн рублей. За период строительства стоимость объекта выросла на 35 % за счёт общего роста рынка и повышения степени готовности объекта.
Результаты:
Результаты:
- Рост стоимости актива на этапе строительства: +35 %.
- Доходность от арендных платежей после ввода: 15 % годовых.
- Совокупная годовая доходность: около 20 %.
- Прогнозируемый срок окупаемости: 7 лет.
При этом договор аренды заключён на 5 лет без возможности досрочного расторжения и с ежегодной индексацией, что гарантирует стабильность денежного потока.
Почему сейчас — самое время
Light Industrial — не просто модный инвестиционный инструмент, а стратегический актив, отвечающий потребностям новой экономики. Сочетание высокой доходности, стабильности и понятной бизнес-модели делает этот формат оптимальным выбором для инвесторов, ищущих альтернативу традиционным инструментам.
