Почему капитал уходит в «тяжелые» активы, а реальный спрос растет в тех сегментах, о которых мало говорят
Капитал активно перетекает в реальные активы. Согласно Knight Frank The Wealth Report 2025, индустриально-логистический сегмент второй год подряд — лидер мировых инвестиций в коммерческую недвижимость: четверть всех вложений, около $ 216 млрд. Российский рынок подтверждает тренд: по данным CORE. XP, по итогам 2025 года производственно-складская недвижимость заняла первое место по объему вложений (170 млрд рублей), обогнав офисы и ретейл.
Но куда конкретно направляются деньги? И какие сегменты остаются в тени не из-за бесперспективности, а потому что инвесторы о них просто не думают?
Ошибка фокуса: все смотрят на e-commerce
Основной объем инвестиций последние годы тянули маркетплейсы и логистика. Однако рынок насыщается. По данным Ricci, объем рынка light industrial в Московском регионе по итогам 2025 года превысил 1,2 млн кв. м, доля вакантных площадей достигла 15%. Классическая складская недвижимость начинает испытывать профицит.
Но внутри этого роста есть сегменты, которые остаются в дефиците. И они не связаны с гигантскими коробками для для гигантов рынка e-commerce. Речь идет о производствах, которым нужны не просто «квадраты», а здания с конкретными техническими характеристиками. Таких объектов на рынке мало, а арендаторы готовы платить за них премию.
Топ-3 недооценённых сегментов:
№1: пищевое производство
Инвесторы привыкли вкладываться в логистику продуктов — холодильные склады, распределительные центры. Но сами пищевые цеха — идеальные арендаторы для light industrial.
Какие требования: одноэтажные здания без колонн, усиленные полы, водоснабжение и канализация, электроснабжение от 150 кВт на блок. Часто нужна отдельная вентиляция и возможность организовать зоны с разным температурным режимом.
Почему это выгодно инвестору: срок аренды в пищевом производстве — от 5 до 10 лет. Производитель вкладывается в модернизацию помещения и физически не может быстро переехать. Пищевые производства редко уходят в кризис — люди едят всегда.
По оценке экспертов, пищевая промышленность остается самым сложным, но перспективным клиентом: многие девелоперы избегают строить для них объекты из-за высокой стоимости и необходимости в специальной экспертизе, что создает дефицит и премию для тех, кто готов предложить качественное решение.
№2: металлообработка и ремонт спецтехники
Самый консервативный сегмент, который инвесторы обходят из-за «грязного» имиджа. Именно здесь формируется устойчивый спрос, который только усиливается в условиях импортозамещения.
Какие требования: высота от 8 метров, крановые балки или возможность их установки, усиленные полы (от 5 тонн на кв. м), электроснабжение 300−500 кВт, отдельные ворота для заезда крупногабаритной техники. Часто нужна мощная вентиляция для удаления сварочных газов.
Почему это выгодно инвестору: производители оборудования, инструментов и компании металлообработки входят в топ-5 отраслей, формирующих спрос на light industrial. Компании, обслуживающие строительную, дорожную, сельскохозяйственную технику, имеют устойчивый денежный поток, не зависящий от сезонности. Арендаторы очень лояльны — переезд для них означает потерю клиентов. Договоры заключаются на 5−7 лет.
Важный нюанс: таких помещений на рынке катастрофически мало. Большинство существующих — старые советские цеха в плачевном состоянии. Новое качественное предложение расходится моментально.
№3: промышленная сборка
Сборка электроники, медицинских изделий, телеком-оборудования — эти производства часто относят к высокотехнологичным, но инвесторы продолжают вкладываться в офисы и склады.
Какие требования: чистые помещения (отсутствие пыли), стабильное электропитание с защитой от скачков, кондиционирование, отсутствие вибраций. Часто нужны заземленные полы и системы очистки воздуха.
Почему это выгодно инвестору: сборщики готовят персонал на месте, настраивают логистику. Переезд для них — катастрофа. Компании готовы платить арендную ставку на 15−20% выше рыночной за правильно спроектированное помещение. Конкуренция за такие объекты низкая- инвесторы просто не знают об этом сегменте.
Мифы, которые мешают инвесторам
1. Миф первый: «производственный арендатор — ненадежный». Реальность: основные арендаторы — стабильные компании, доля производителей в структуре спроса стабильно превышает 50%. У них есть оборудование, персонал, наработанные каналы сбыта.
2. Миф второй: «управлять таким объектом сложно». Реальность: возможен полностью пассивный доход через управляющую компанию, которая берет на себя всё — от поиска арендатора до обслуживания.
3. Миф третий: «порог входа слишком высок». Средний чек — 80−100 млн рублей. Это сопоставимо с офисной недвижимостью в нарезке или жильем в массовом сегменте. А доходность — выше.
2. Миф второй: «управлять таким объектом сложно». Реальность: возможен полностью пассивный доход через управляющую компанию, которая берет на себя всё — от поиска арендатора до обслуживания.
3. Миф третий: «порог входа слишком высок». Средний чек — 80−100 млн рублей. Это сопоставимо с офисной недвижимостью в нарезке или жильем в массовом сегменте. А доходность — выше.
Что это значит для инвестора?
Light industrial сделал промышленную недвижимость доступной для частного капитала.
Пищевое производство, металлообработка, ремонт спецтехники, промышленная сборка — не самые романтичные, но очень устойчивые сегменты. Их арендаторы платят дольше, реже переезжают и меньше зависят от экономических циклов.
Практический вывод: при выборе объекта смотрите не на яркость вывески арендатора, а на отраслевую устойчивость и соответствие параметров помещения его реальным потребностям. Универсальное здание - не компромисс, а конкурентное преимущество. Оно позволяет переключаться между разными типами арендаторов без капитальной перестройки.
По данным CBRE Switzerland, рынок light industrial остается устойчивым даже в кризис за счет широкой и диверсифицированной базы SME-арендаторов . Какая бы ни была экономическая ситуация, малый и средний бизнес продолжает работать - ремонтировать технику, производить продукты, собирать оборудование.
