6 февраля состоялась ежегодная конференция CRE “What is the plan 2025?”. В рамках 3-й сессии, посвящённой производственно-складской недвижимости, выступил заместитель генерального директора ГК «Промплан» Никита Дмитриевич Бахчеев.
В сессии также приняли участие представители таких компаний, как ГК «Ориентир», Instone Development, Parametr, Raven Russia, RBNA. Модератором выступил директор отдела исследований рынка CORE.XP Василий Григорьев.
Среди ключевых тем дискуссии обсуждались вопросы трансформации BTS/BTR, спекулятивного строительства ПСК, объёма отложенного строительства, спроса на складские объекты не только со стороны маркетплейсов, но и со стороны других игроков. Коллеги также затронули рост ключевой ставки, её влияние на девелоперов и стоимость строительства, актуальные для рынка форматы складских и производственных продуктов и решений, включая сегмент городского и загородного light industrial.
Никита Бахчеев рассказал о портрете покупателя производственно-складских зданий и помещений, расположенных на пересечении ЦКАД, — в частности в Индустриальном парке «М7–М12» — который в основном состоит из небольших производителей, получивших мощный импульс после ухода крупных корпораций из России. Такой бизнес в первую очередь рассматривает недорогие продукты и решения площадью до 5000 м2 с комфортными условиями приобретения в виде рассрочки или поэтапной реализации всего проекта. Оптимальный продукт для клиентов компании «Промплан» — это отдельно стоящие здания вблизи с ЦКАДом в формате light industrial в минимально необходимой и достаточной базовой комплектации.
Среди выводов 3-ей сессии стоит отметить следующие:
- Локация будет определять успех сдачи в аренду лотов по хорошим ставкам во всех складских сегментах.
- Стоимость земли, особенно внутри ЦКАДа, — запредельная, банковское финансирование — затруднено что делает строительство практически невозможным даже при относительно адекватном росте арендных ставок.
- Чем быстрее российский бизнес осознает, что «как раньше» уже не будет, тем стабильнее станет рынок и экономика в целом.
- На рынке наблюдается кризис ликвидности, который ведёт к глобальному переходу к новой модели.
- Уровень проникновения электронной коммерции в России пока не более 17 %, тогда как в отдельных странах — более 50-ти. Дальнейший рост ожидается уже не за счёт четырёх крупнейших маркетплейсов, а благодаря другим игрокам.
- Банковские эксперты несколько снизили прогноз ключевой ставки на 2025 год — до 20,5 %, на 2026-й — до 15 %. Бизнес в России никогда не функционировал при столь высокой ставке в течение длительного периода.
- В части прогнозов складских ставок ведущие девелоперы солидарны с консультантами: в готовых зданиях ставки стабилизируются на уровне 12,5–13 тысяч рублей. Среди причин — охлаждение спроса и оптимизация бизнесов арендаторов.
- Для новых складских проектов, выходящих на рынок в условиях изменившейся стоимости денег, многое будет зависеть от различных факторов. Региональные объекты будут расти умеренно, а ставки в Москве внутри МКАДа могут достичь 17 тысяч рублей.
- Правило трёх L существенно влияет на ставки и стоимость в случае с проектами light industrial.
- Если сегодня есть возможность привлечь финансирование, нужно немедленно строить склады.
- Несмотря на некоторое замедление в начале года, спрос остаётся стабильным. Объекты внутри ЦКАДа всегда будут востребованы.
- Оптимистичные прогнозы от заинтересованных аналитиков уже привели к негативным последствиям: девелоперы обращаются в банки за кредитами даже с учётом текущих ставок и анонсируют новые амбициозные проекты.
- На рынке хватает оптимистов, чья храбрость порой граничит с безумием, включая непрофильных и так называемых «диванных» инвесторов.
- С учётом мировой обстановки в ближайшие пять лет легче не станет никому, и рынок коммерческой недвижимости уже осознаёт эту реальность.
- Несмотря на сложности, ведущие девелоперы уверены в перспективах складской недвижимости: игроки активно ищут новые возможности и форматы.
- Одним из главных вызовов ближайших лет станет кризис доверия: девелоперы потребуют от арендаторов новых гарантий в BTS-проектах.
- Игроки не намерены отказываться от спекулятивного строительства, но модель взаимодействия с рынком может существенно измениться.
- Портрет арендатора в сегменте light industrial изменился: сейчас это преимущественно компании, которые активно запускают собственное производство.
- Беспокоиться следует не за арендные ставки, а за стоимость квадратного метра. Землю внутри ЦКАДа сегодня практически невозможно приобрести.
- Возможно, российским игрокам рынка light industrial стоит изучить опыт северной Италии с её концепцией фасадных шоу-румов.
- Кадровый дефицит остаётся ключевой проблемой роста «лёгкого» сегмента: квалифицированные кадры найти сложно.
- Light industrial будет расти, прежде всего, за счёт бума стартапов, новых производств и других участников экономики, которым нужны качественные помещения, но они не готовы думать о стенах.
- Инвесторы сегмента light industrial достаточно требовательны и предпочитают получать всё и сразу — под ключ и в качественной упаковке. Рынок уже предлагает такие продукты, которые позволяют, условно, управлять объектом прямо с телефона, сидя на диване.
- Как и в случае с офисами и складами big box, существует целая категория клиентов, которые не только не готовы рассматривать Московскую область, но и предпочитают не выезжать за МКАД, а иногда даже за определённые районы внутри него.
