Блог

Инвестиции в складской комплекс: как выбрать место для строительства склада

2025-04-22 06:00 Статьи
Рынок складской недвижимости в 2025 году покажет рекордный рост. Но не все инвесторы смогут получить ожидаемую прибыль. Ключевое различие между успешным и убыточным проектом — правильно выбранная локация. Разбираемся, как оценить потенциал места для строительства склада, чтобы быстро окупить инвестиции.

Почему склады — перспективная инвестиция

В 2025 году аналитики ожидают в России рост рынка складской недвижимости. По итогам года в стране введут в эксплуатацию рекордный объём площадей — 7,2 млн кв. м. В 2024-м показатель был ниже почти в два раза — 3,9 млн кв. м.

Три ключевых фактора делают склады привлекательными для инвесторов:
  • Изменение структуры рынка: на e-commerce приходится 11 % сделок, на производственные компании и ретейл — 72 %. Это говорит о широком круге потенциальных арендаторов.
  • Растущая потребность в быстрой логистике. За 2024 год спрос на комплексные логистические услуги (не только доставка, но и хранение) вырос на 30% по сравнению с 2023. Бизнесу требуется оперативная доставка товаров. Это увеличивает спрос на удачно расположенные склады.
  • Увеличение объёмов производства. Рост промпроизводства в РФ в 2024 году составил 4,6% после повышения на 4,3% в 2023 году. Отечественные производители расширяются и нуждаются в новых площадях.

При этом выбор локации остаётся решающим фактором успеха. Неудачно расположенный склад рискует остаться без арендаторов даже в условиях роста спроса.

Дефицит складских площадей в 2025 году

Ещё два года назад спрос на разные виды складских комплексов в России был рекордным: общая площадь сделок в регионах (за исключением Москвы и МО) составила 3 млн кв. м. Такие показатели стали результатом роста продаж онлайн-ретейлеров, которым потребовалось развитие инфраструктуры.


Сейчас в России фиксируется дефицит складских площадей. По прогнозам, в 2025 году спрос на складскую недвижимость составит 5,9 млн кв. м. Наибольший спрос сейчас отмечается в трёх типах локаций:
  • Пригороды крупных городов-миллионников: Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Воронежа, Перми, Новосибирска, Казани. Здесь арендные ставки ниже, чем в черте города, но сохраняется удобная логистика.
  • Транспортные хабы: территории вблизи федеральных трасс и крупных транспортных развязок, обеспечивающие оптимальную логистику.
  • Индустриальные зоны: места с развитой инфраструктурой (дороги, электроснабжение и водоснабжение) и близостью к производственным предприятиям.
В зависимости от расположения наиболее востребованы следующие типы складских помещений:
  • Распределительные центры — склады класса А для крупных ретейлеров, оптимальны вблизи транспортных узлов. Склад класса А — это универсальное профильное сооружение, предназначенное для размещения большого объёма товаров.
  • Склады последней мили — помещения в черте города для быстрой доставки товаров покупателям.
  • Склады с контрлируемой температурой — востребованы в пищевой и фармацевтической отраслях.
  • Склады формата Light Industrial — универсальные помещения от 500 кв. м, популярные в индустриальных парках.

Как выбрать место для склада

Вот что советуют учесть эксперты ГК «Промплан» перед покупкой земельного участка под разные категории склада:
  • Логистическая доступность. Наличие транспортных развязок, близость федеральных трасс, состояние примыкающих дорог влияют на эффективность работы склада и его окупаемость. Пример продуманного расположения — индустриальный парк «М7–М12» от ГК «Промплан». Он размещён между федеральными трассами М-7 «Волга» и М-12 «Восток», и у его резидентов есть удобный доступ к ключевым транспортным артериям. При этом пропускная способность трассы М-7 составляет порядка до 100 тыс. машин в сутки, М-12 — до 40 тыс. автомобилей в сутки.
  • Инфраструктура. Наличие коммуникаций: водоснабжение, электричество, газоснабжение. Если их нет или они спроектированы неверно, бюджет проекта сильно вырастет. Как правило, в продуманных индустриальных парках такие вопросы решены заранее.
  • Техническое оснащение. Важно на старте предусмотреть возможность размещения современного складского оборудования. Это сделает склад более привлекательным для арендаторов. Например, если раньше стандартная высота потолков составляла 12 метров, то сейчас строят склады высотой 12,5 метров, чтобы погрузчики могли работать даже над самыми высокими стеллажами.
  • Экономика проектов. Сравните стоимость земли и затраты на подготовку участка с ожидаемым доходом. Правильный баланс затрат и будущей прибыли определит срок окупаемости вашего проекта.
  • Экономика проектов. Сравните стоимость земли и затраты на подготовку участка с ожидаемым доходом. Правильный баланс затрат и будущей прибыли определит срок окупаемости вашего проекта.
  • Геология. Рельеф местности, тип грунта и глубина грунтовых вод — всё это влияет на стоимость строительства. Игнорирование этих факторов может привести (и приводит) к непредвиденным расходам. Например, ГК «Промплан» при выборе участков для своих проектов проводит полное геологическое исследование. Это исключает непредвиденные сложности для инвесторов уже на этапе строительства.
  • Экологические ограничения. Убедитесь в отсутствии ограничений на использование участка. Например, соседство с предприятием, имеющим санитарно-защитную зону, может сделать невозможным хранение определённых товаров.
  • Юридическая чистота. Проверьте наличие разрешения на строительство и убедитесь, что участок соответствует градостроительным нормам. Это поможет избежать юридических проблем и задержек в реализации проекта.

Примеры влияния локации на окупаемость

Разница в выборе местоположения может превратить инвестицию в золотую жилу или финансовую яму. Рассмотрим два сценария.

Удачное решение:

Индустриальный парк «М7–М12» от ГК «Промплан» расположен между федеральными трассами М-7 «Волга» и М-12 «Восток» в 2 км от ЦКАД. Благодаря этому:

  • Транспортная доступность обеспечивает быструю логистику.

  • Близость к крупным городам расширяет круг потенциальных клиентов.

  • Готовые коммуникации сокращают первоначальные инвестиции.
Результат: стабильно высокий спрос арендаторов, быстрая окупаемость инвестиций, минимальные риски простоя.

Индустриальный парк «Богослово» — ещё один пример грамотного подхода к выбору локации от ГК «Промплан». Он расположен рядом с городами Ногинском, Электросталью, Павловским Посадом и Электрогорском, примыкает к федеральной трассе М7 и находится всего в 2 км от ЦКАД.

Неудачное решение:

Склад, расположенный вдали от транспортных магистралей и населённых пунктов, сталкивается с серьёзными проблемами:

  • Сложности с привлечением персонала из-за удалённости.

  • Высокие логистические расходы отпугивают потенциальных арендаторов.

  • Необходимость создания инфраструктуры с нуля увеличивает затраты.
Результат: длительный срок окупаемости, необходимость снижать арендные ставки для привлечения клиентов. А это напрямую влияет на доходность инвестиций.

Выбор места определяет успех склада уже до строительства

Правильная локация обеспечивает:

  • Оптимизацию логистики — сокращение расходов на доставку.

  • Доступ к клиентской базе — возможность быстрой доставки товаров.

  • Доступность трудовых ресурсов — наличие квалифицированного персонала для работы склада.

  • Разумную стоимость владения — баланс инвестиций и доходности.

  • Гибкость использования — адаптацию под потребности рынка.

  • Надёжность инвестиций — устойчивый спрос в перспективных локациях.