Блог

Реальная доходность от владения складом: почему большие коробки уходят в прошлое

2025-06-27 16:25 Статьи
Время гигантских складов за 2 млрд рублей прошло. Сегодня реальную прибыль приносят компактные производственно-складские помещения с порогом входа в 40–100 млн рублей. Разбираемся, почему малый формат стал золотым стандартом складских инвестиций и как получить до 40 % доходности в новом сегменте.

Конец эпохи больших складов

Слово «склад» сегодня звучит практически в каждом разговоре о деньгах. Все ещё говорят об этом как о выгодной инвестиции. Действительно, несколько лет назад гигантские боксы по 10 тыс. кв. м с входным билетом в 2 млрд рублей были одним из самых востребованных продуктов на рынке.
Но этот тренд станет скоро неактуальным. Причина проста: сейчас в эксплуатацию вводится более 5 млн кв. м складской недвижимости. Все девелоперские мощности страны направлены именно на этот сегмент. По сути, заходить в большие склады нужно было два года назад. Сейчас — уже поздно.


Более того, структура спроса кардинально изменилась. Если три года назад 75 % спроса на складские помещения составляли e-commerce и ретейл, то теперь картина другая:

  • 45 % — промышленная недвижимость и производственники.

  • 25–30 % — торговые компании.

Смена спроса произошла из-за смены игроков на рынке. Ушли крупные западные корпорации, которые арендовали огромные площади. На их место пришли российские малые и средние производители. Эти компании наконец-то стали конкурентоспособными — их товары покупают, прибыль растёт, они готовы расширяться. Но им нужны совсем другие помещения. Малому производителю нужно компактное пространство 300–800 кв. м, где можно одновременно и производить, и складировать.


Новый тренд: производственно-складские помещения малого формата

Объединение предприятий в производственный комплекс — это прагматичный бизнес-подход с ощутимыми преимуществами:
Главное преимущество небольших производственно-складских помещений — гибкость использования. Эта универсальность привлекает больше арендаторов и, соответственно, повышает доходность для инвестора. При этом экономика малого формата кардинально отличается от таковой у гигантских проектов.

Реальные цифры доходности

При инвестициях в 40–100 млн рублей (вместо привычных миллиардов) доходность выглядит более чем привлекательно:

Пример расчёта для помещения 500 кв. м:

  • Объём инвестиций: 40 млн рублей.

  • Арендная ставка: 14 тыс. рублей за кв. м в год (район ЦКАД).

  • Годовой доход: 500 × 14 тыс. = 7 млн рублей.

  • Окупаемость: 5–6 лет.

Преимущества малого формата для инвестора

Вот некоторые преимущества малых производственно-складских помещений:
Аренда на долгий срок. Арендаторы производственно-складских помещений гораздо менее склонны к смене локации. Оборудование, которое они размещают, очень сложно переводить. Это означает надёжного партнёра на 5–6 лет — как раз на срок окупаемости проекта.

Быстрый старт проекта. Не нужно проходить отдельно экспертизу каждого проекта, что значительно ускоряет процесс строительства. Таким образом, при вложенных деньгах инвестор получает готового арендатора через 6–8 месяцев, тогда как большие объекты могут вводиться в эксплуатацию от полутора лет.

Light Industrial: блочный vs автономный формат

На рынке Light Industrial существует два подхода к реализации проектов, и важно понимать разницу между ними. Сейчас популярен так называемый блочный формат когда одно складское помещение делят на несколько секций. Но есть более выгодная альтернатива.

Комплексные решения

Большинство девелоперов выбирают масштабное решение: большую коробку делят на блоки по 500–1000 кв. м и продают по частям. Такой подход имеет свои особенности эксплуатации:
  • Совместная ответсвенность — если у соседа протекла кровля, ремонтировать будете совместно, общим счётом.
  • Общие коммуникации — поломка системы отопления или электричества затронет всех собственников.
  • Транспортные конфликты — неорганизованное движение грузовиков создаёт постоянные споры между соседями.

Автономные решения

Альтернативное решение — отдельно стоящие здания того же размера. За те же 100 млн рублей, которые стоит блок в комплексе, можно получить автономное здание площадью 500 кв. м.
Преимущества автономного формата:

  • Собственная парковка и индивидуальная схема движения транспорта.

  • Автономные коммуникации под полным контролем владельца.

  • Возможность самостоятельно решать вопросы с соседями-арендаторами.

  • Полная свобода в планировке и использовании прилегающей территории.

Почему стоит инвестировать в малый формат

Отдельно стоящие производственно-складские помещения малого формата — это стратегически выгодное решение с высоким потенциалом роста.
Потенциал доходности. В новых проектах Light Industrial участвуют всего 5 % инвесторов, остальные все инвестируют в большие боксы. Это создаёт уникальную возможность: при инвестировании на ранней стадии в малоформатных зданиях можно получить 20–30 % доходности. А если инвестировать в начальной стадии девелоперского цикла в хороших индустриальных парках с классной логистикой, то доходность может вырасти до 40 %.
Простая и прозрачная модель. Инвестирование в малый формат стало доступным для частных инвесторов благодаря понятной бизнес-модели. Если раньше это был большой проект, который должны были посчитать многие экономисты и финансисты, теперь можно спокойно:

  • Открыть «Авито» и посмотреть все объявления арендаторов.

  • Прикинуть доходность.

  • Прикинуть, сколько денег есть на счетах и вкладах.

  • Принять решение и инвестировать.
Рынок требует именно такой продукт. Производственники любят отдельно стоящие здания, любят отдельные коммуникации, свой заезд. Такой недвижимости нет — войти в нишу можно практически без конкуренции.
Больше арендаторов, меньше рисков. Количество потенциальных арендаторов на подобные помещения существенно больше, чем при классическом формате больших боксов. Это будет выгодно на протяжении долгого времени, потому что производственный сектор расширяется.

Революция малого формата

Складской бизнес не умирает — он трансформируется. Гигантские боксы уступают место умным, компактным, автономным решениям. Это не просто смена формата, это смена философии: от массового к персональному, от стандартного к гибкому.
Разница подходов впечатляет:
  • Порог входа снизился в 20–50 раз — с 2 млрд до 40–100 млн рублей.

  • Окупаемость ускорилась вдвое — с 10–12 до 5–6 лет.

  • Доходность выросла — до 40 % против 10–15 % у традиционных проектов.

  • Риски снизились — стабильные арендаторы-производители вместо волатильного ретейла.
Пока 95 % рынка покупает «вчерашний хит», 5% уже зарабатывают на завтрашнем тренде.