Складской комплекс: как выбрать место для строительства и не прогадать

• Изменение структуры рынка: на e-commerce приходится 11 % сделок, на производственные компании и ретейл — 72 %. Это говорит о широком круге потенциальных арендаторов.

• Растущая потребность в быстрой логистике. За 2024 год спрос на комплексные логистические услуги (не только доставка, но и хранение) вырос на 30% по сравнению с 2023. Бизнесу требуется оперативная доставка товаров. Это увеличивает спрос на удачно расположенные склады.

• Увеличение объёмов производства. Рост промпроизводства в РФ в 2024 году составил 4,6% после повышения на 4,3% в 2023 году. Отечественные производители расширяются и нуждаются в новых площадях.

• Пригороды крупных городов-миллионников: Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Воронежа, Перми, Новосибирска, Казани. Здесь арендные ставки ниже, чем в черте города, но сохраняется удобная логистика.

• Транспортные хабы: территории вблизи федеральных трасс и крупных транспортных развязок, обеспечивающие оптимальную логистику.

• Индустриальные зоны: места с развитой инфраструктурой (дороги, электроснабжение и водоснабжение) и близостью к производственным предприятиям.

• Распределительные центры — склады класса А для крупных ретейлеров, оптимальны вблизи транспортных узлов. Склад класса А — это универсальное профильное сооружение, предназначенное для размещения большого объёма товаров.

• Склады последней мили — помещения в черте города для быстрой доставки товаров покупателям.

• Склады с контрлируемой температурой — востребованы в пищевой и фармацевтической отраслях.

• Склады формата Light Industrial — универсальные помещения от 500 кв. м, популярные в индустриальных парках.

• Логистическая доступность. Наличие транспортных развязок, близость федеральных трасс, состояние примыкающих дорог влияют на эффективность работы склада и его окупаемость. Пример продуманного расположения — индустриальный парк «М7–М12» от ГК «Промплан». Он размещён между федеральными трассами М-7 «Волга» и М-12 «Восток», и у его резидентов есть удобный доступ к ключевым транспортным артериям. При этом пропускная способность трассы М-7 составляет порядка до 100 тыс. машин в сутки, М-12 — до 40 тыс. автомобилей в сутки.

• Инфраструктура. Наличие коммуникаций: водоснабжение, электричество, газоснабжение. Если их нет или они спроектированы неверно, бюджет проекта сильно вырастет. Как правило, в продуманных индустриальных парках такие вопросы решены заранее.

• Техническое оснащение. Важно на старте предусмотреть возможность размещения современного складского оборудования. Это сделает склад более привлекательным для арендаторов. Например, если раньше стандартная высота потолков составляла 12 метров, то сейчас строят склады высотой 12,5 метров, чтобы погрузчики могли работать даже над самыми высокими стеллажами.

• Экономика проектов. Сравните стоимость земли и затраты на подготовку участка с ожидаемым доходом. Правильный баланс затрат и будущей прибыли определит срок окупаемости вашего проекта.

• Экономика проектов. Сравните стоимость земли и затраты на подготовку участка с ожидаемым доходом. Правильный баланс затрат и будущей прибыли определит срок окупаемости вашего проекта.

• Геология. Рельеф местности, тип грунта и глубина грунтовых вод — всё это влияет на стоимость строительства. Игнорирование этих факторов может привести (и приводит) к непредвиденным расходам. Например, ГК «Промплан» при выборе участков для своих проектов проводит полное геологическое исследование. Это исключает непредвиденные сложности для инвесторов уже на этапе строительства.

• Экологические ограничения. Убедитесь в отсутствии ограничений на использование участка. Например, соседство с предприятием, имеющим санитарно-защитную зону, может сделать невозможным хранение определённых товаров.

• Юридическая чистота. Проверьте наличие разрешения на строительство и убедитесь, что участок соответствует градостроительным нормам. Это поможет избежать юридических проблем и задержек в реализации проекта.

Удачное решение:

Индустриальный парк «М7–М12» от ГК «Промплан» расположен между федеральными трассами М-7 «Волга» и М-12 «Восток» в 2 км от ЦКАД. Благодаря этому:

• Транспортная доступность обеспечивает быструю логистику.

• Близость к крупным городам расширяет круг потенциальных клиентов.

• Готовые коммуникации сокращают первоначальные инвестиции.

• Сложности с привлечением персонала из-за удалённости.

• Высокие логистические расходы отпугивают потенциальных арендаторов.

• Необходимость создания инфраструктуры с нуля увеличивает затраты.

• Оптимизацию логистики — сокращение расходов на доставку.

• Доступ к клиентской базе — возможность быстрой доставки товаров.

• Доступность трудовых ресурсов — наличие квалифицированного персонала для работы склада.

• Разумную стоимость владения — баланс инвестиций и доходности.

• Гибкость использования — адаптацию под потребности рынка.

• Надёжность инвестиций — устойчивый спрос в перспективных локациях.