Статьи

Промышленная недвижимость: как найти объект, который принесёт миллионы

Хотите инвестировать с доходностью выше, чем от жилья или офисов? Обратите внимание на промышленную недвижимость. Правильно выбранный земельный участок или склад может за короткое время принести миллионные прибыли, особенно если войти в проект на старте. Разбираемся, как найти такой объект и почему именно сейчас стоит обратить внимание на этот сектор.

Почему промышленная недвижимость — выгодная инвестиция

Цифры говорят сами за себя: в первом квартале 2025 года инвесторы вложили в российскую недвижимость 136 млрд рублей. И каждый пятый рубль (точнее, 26 млрд) был направлен в промышленные объекты, а именно склады. За квартал закрыли 11 крупных сделок — это серьёзный показатель активности рынка. Все они носили инвестиционный характер.

Что делает промышленную недвижимость магнитом для денег?

Склады не пустеют. В то время как офисы и торговые центры могут месяцами ждать арендаторов, в складском сегменте наблюдается настоящий дефицит. Свободных площадей в Москве всего 2,5 %, в Санкт-Петербурге — 3,2 %, а в Казани и вовсе меньше — 1 %. Это значит, что объект не будет простаивать и начнёт приносить доход сразу после ввода в эксплуатацию.

Арендаторы платят достойно. Ставки аренды складов класса А в Московском регионе достигли 13 тыс. рублей за кв. м в год. Даже в регионах арендаторы готовы платить от 10,5 тыс. до 12 тыс. рублей. Цифры продолжают расти.

Спрос не падает. Экономика может замедляться (в начале 2025 года рост ВВП составил 1,9 %), но компаниям все равно нужны склады и производственные помещения. Только в Московском регионе за первый квартал 2025 года купили и арендовали 661 тыс. кв. м складских площадей. Особенно активны производственные компании и ретейлеры, которые постоянно расширяют свою логистическую сеть.

Отдельного внимания заслуживают индустриальные парки — специально созданные площадки с готовыми коммуникациями и чистой юридической историей. Именно они сейчас открывают самые интересные возможности для инвесторов, особенно на старте продаж.

Преимущества инвестиций на старте продаж

Покупка земли в индустриальном парке на этапе старта продаж — это возможность войти в проект по минимальной цене с максимальным потенциалом роста. Рассмотрим ключевые преимущества на примере нового индустриального парка «Чехов»:

Низкая цена за сотку/гектар. Одно из главных преимуществ входа в проект на ранней стадии — приобретение земли по минимальной стоимости. Например, в индустриальном парке «Чехов» стартовая цена составляет всего 250 тыс. рублей за сотку. Согласно прогнозам, стоимость земли в этом проекте может вырасти до 425 тыс. рублей за сотку — потенциал роста до 70 %. При покупке участка площадью 1 га потенциальная прибыль может составить до 17,5 млн рублей — это делает проект привлекательным как для конечных пользователей, так и для инвесторов, рассматривающих возможность перепродажи земли.

Высокий потенциал роста капитализации. Земли промышленного назначения в стратегически удачных локациях демонстрируют стабильный рост стоимости. Например, в парке «М7-М12» стоимость земли выросла с 20 млн до 28 млн рублей за 1 га (+40 %) за непродолжительный период. Прогнозируемый рост стоимости участков в индустриальных парках в течение года может составить до 70 %, что значительно превышает доходность многих других инвестиционных инструментов.

Широкий выбор участков. На старте продаж инвесторы получают доступ к максимально широкому выбору земельных участков различной конфигурации и площади. В индустриальном парке «Чехов» доступны участки от 0,46 до 50 га, что позволяет подобрать оптимальный вариант для любых производственных, логистических или инвестиционных целей. Общий размер индустриального парка составляет 180 га, что обеспечивает возможность выбора наиболее привлекательных участков с точки зрения расположения и доступа к инженерным коммуникациям.

Льготные условия и гибкие договоры. Девелоперы индустриальных парков часто предлагают особые условия для первых покупателей. В частности, в парке «Чехов» предусмотрена беспроцентная рассрочка до трёх месяцев, что позволяет оптимизировать финансовые потоки и снизить начальную финансовую нагрузку. Такие льготные условия делают вход в проект более доступным и позволяют эффективнее планировать инвестиции, особенно для компаний, которые закладывают в план поэтапное развитие своего присутствия в индустриальном парке.

Прозрачная юридическая схема покупки. Индустриальные парки предлагают участки с полностью оформленным юридическим статусом земель промышленного назначения. Например, в парке «Чехов» земельные участки уже имеют соответствующую категорию (кадастровый номер: 50:31:0060102:16), что исключает необходимость проходить длительные процедуры изменения категории земли и получения разрешительной документации. Прямая продажа от собственника без посредников и комиссий также снижает транзакционные издержки и устраняет юридические риски, связанные с приобретением промышленной недвижимости.

На что обратить внимание на старте продаж

Чтобы инвестиции в промышленную недвижимость принесли ожидаемую прибыль, необходимо тщательно оценить ряд ключевых факторов при выборе объекта.

Расположение и логистика

Стратегическое расположение является одним из важнейших факторов успеха индустриального проекта. При выборе объекта стоит обратить внимание на следующее:

Близость к федеральным трассам (не более 5 км до магистралей).

Доступность крупных рынков сбыта.

Удобные подъездные пути для грузового транспорта.

Инфраструктура и коммуникации

Наличие и качество инженерной инфраструктуры напрямую влияют на стоимость и сроки реализации проекта. Важно проверить:

Электроснабжение — наличие достаточной мощности и условия подключения.

Газоснабжение — возможность подключения к магистральному газу.

Водоснабжение и водоотведение — наличие централизованных систем.

Дорожная инфраструктура — сроки строительства внутренних дорог.

В парке «Чехов» эти вопросы проработаны: предусмотрено центральное водоснабжение, имеется магистральный газ (договор с Мособлгаз), подъездная дорога для грузового транспорта уже готова, а внутренние дороги будут завершены в июле 2025 года.

Юридический статус земли

Правильный юридический статус земельного участка критически важен для реализации промышленного проекта:

Категория земель должна соответствовать промышленному назначению.

Юридический статус участка должен позволять вести на нём задуманный бизнес.

Отсутствие обременений и ограничений необходимо проверить по выпискам из ЕГРН.

В индустриальном парке «Чехов» все участки имеют статус земель промышленного назначения, что подтверждается соответствующими документами и гарантирует отсутствие юридических проблем при реализации проекта.

Репутация управляющей компании

Опыт и надёжность девелопера индустриального парка — важный фактор, влияющий на успешность проекта:

История реализованных проектов.

Качество управления существующими объектами.

Своевременность выполнения обязательств.

Как опередить рынок промышленной недвижимости

Промышленная недвижимость на старте продаж — это золотое окно возможностей для инвесторов, стремящихся к высокой доходности. Правильно выбранный участок в стратегически выгодной локации с готовой инфраструктурой не только гарантирует стабильный доход от аренды, но и обеспечивает значительный потенциал роста капитализации — до 70 % в течение года.

Вход в проект на ранней стадии — это возможность получить преимущества первопроходца: минимальные цены, лучший выбор участков, гибкие условия и отсутствие конкуренции за наиболее привлекательные территории.

2025-05-19 16:12