Холодильные склады: что происходит с рынком в 2026 году
2026-09-30 09:00
Статьи
Холодильная и морозильная недвижимость остается одним из наиболее дефицитных сегментов складского рынка. Свободных качественных площадей практически нет, ставки растут, а строительство нового объекта обходится значительно дороже обычного сухого склада.
Общий объем качественных низкотемпературных складов в России на начало 2026 года оценивается примерно в 4,5−4,8 млн кв. м.
При этом доля свободных площадей составляет всего 0,3−0,5%. Фактически речь идет о рынке с практически нулевой вакантностью. Такой дефицит сформировался сразу под влиянием нескольких факторов.
Фактор 1. E-grocery увеличивает спрос на холодильные мощности
По данным Data Insight, в 2025 году оборот сегмента доставки продуктов питания вырос примерно на 30% и превысил 1,2 трлн руб.
Каждому даркстору — складу, где собирают онлайн-заказы для последующей доставки покупателям и распределительному центру нужны холодильные мощности. Поэтому развитие онлайн-доставки продуктов напрямую увеличивает потребность в такой инфраструктуре.
Фактор 2. Готовой еде нужно больше холодильных площадей
Потребители все чаще покупают полуфабрикаты, пиццу, замороженные овощи и другие продукты, которые требуют соблюдения температурного режима на всех этапах хранения и доставки.
Чем больше таких товаров появляется на рынке, тем выше потребность в холодильных и морозильных мощностях.
Фактор 3. Импортозамещение увеличивает потребность в холоде
Третий фактор — импортозамещение в рыбной и мясной переработке. Рост собственного производства требует соответствующей инфраструктуры хранения на всей логистической цепочке.
Дополнительное давление создает состояние существующего фонда. Многие хладокомбинаты построены еще в советский период и физически устарели.
Поддерживать в таких объектах глубокую заморозку до −40 °C дорого. Оборудование и инженерные системы также требуют обновления. В результате спрос растет сразу с нескольких сторон, а качественное предложение остается ограниченным. Это напрямую отражается на стоимости аренды.
Ставки достигли 25 тыс. рублей за квадратный метр
За 2025 год стоимость аренды холодных складов выросла примерно на 20–25%. По данным Nikoliers, около пяти лет назад аренда такого холодильного объекта обходилась примерно в 7 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
При практически отсутствующей вакантности условия во многом определяет собственник объекта. Компаниям, которым холодильная площадь нужна быстро, приходится выбирать из крайне ограниченного предложения.
Высокие ставки могли бы стимулировать строительство, однако экономика таких проектов значительно сложнее обычных складов.
По данным консалтингового отчета NF Group за IV квартал 2025 года, стоимость строительства низкотемпературного склада под ключ с холодильным оборудованием может составлять 180–250 тыс. руб. за 1 кв. м. Это примерно вдвое дороже строительства сухого склада.
Около двух третей бюджета приходится на энергообеспечение, холодильные машины и автоматику. Но высокая стоимость — не единственное ограничение. Даже при таком дефиците рынок не может быстро нарастить предложение. Строительство холодильных складов упирается еще в два стоп-фактора — технологический и энергетический.
Что сдерживает новое строительство
Первый стоп-фактор — оборудование.
Мощные компрессоры, контроллеры, холодогенераторы и хладагенты по-прежнему сильно зависят от импортных поставок. После ухода европейских брендов рынок переориентировался на китайские и турецкие аналоги. Они замещают освободившуюся нишу, но не всегда сопоставимы по надежности и энергоэффективности.
Мощные компрессоры, контроллеры, холодогенераторы и хладагенты по-прежнему сильно зависят от импортных поставок. После ухода европейских брендов рынок переориентировался на китайские и турецкие аналоги. Они замещают освободившуюся нишу, но не всегда сопоставимы по надежности и энергоэффективности.
Второй стоп-фактор — электричество.
Для холодильного комплекса может потребоваться 2–3 МВт мощности, причем получить ее нужно именно в подходящей для бизнеса локации. Поэтому доступность электричества становится одним из ключевых критериев выбора площадки наряду с транспортной доступностью, стоимостью земли и параметрами будущего объекта.
Для холодильного комплекса может потребоваться 2–3 МВт мощности, причем получить ее нужно именно в подходящей для бизнеса локации. Поэтому доступность электричества становится одним из ключевых критериев выбора площадки наряду с транспортной доступностью, стоимостью земли и параметрами будущего объекта.
Окупаемость проектов при заемных деньгах под 20% годовых выглядит крайне сложной. Поэтому на рынке все чаще появляются партнерские схемы и закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости.
Перспектива для инвестора
При текущей ключевой ставке срок окупаемости холодильного склада может превышать 10 лет. Поэтому инвесторы чаще заходят в такие проекты с якорным арендатором либо используют собственный капитал. Расчет строится в том числе на том, что в перспективе трех-пяти лет ставки аренды могут вырасти, а денежно-кредитная политика — смягчиться.
Коротко о главном
Рынок сухих складов и производственной недвижимости остается жестким, но продолжает расти. Ставки постепенно увеличиваются.
В холодильном сегменте ситуация сложнее: свободных площадей мало, строительство дорогое, а бизнесу часто нужен холод здесь и сейчас.
Для инвесторов это рынок с длинным горизонтом. Для компаний из пищевой отрасли дефицит холодильных мощностей уже становится операционной проблемой.
Главный вопрос 2026—2027 годов — успеет ли новое предложение догнать спрос. Пока ставки растут, а строительство дорожает, дефицит холодильной инфраструктуры будет оставаться одной из ключевых проблем рынка.